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Uma ficha técnica descreve como o material se aplica. O mapa de quantidades descreve o que se paga. Quando os dois não batem certo, nasce um pedido de trabalhos a mais. A IA da Janua Obras cruza os dois e encontra as etapas sem artigo antes de alguém as reclamar.
A obra acaba no verão. Em novembro aparece a primeira mancha na parede da cave. Quase nunca está onde está o defeito. A impermeabilização de uma cave decide-se antes do aterro. Depois disso cada correção é feita às cegas e pelo lado errado.
Três propostas para a mesma especialidade, três totais a menos de 7% uns dos outros. O mapa comparativo diz qual é a mais barata. Não diz o que cada uma deixou de fora, porque isso está escrito no PDF, na última página, numa nota de rodapé. A Janua Obras passou a ler esse PDF.
O encarregado perguntou. O diretor de obra ligou. O projetista respondeu por telefone. Duas semanas depois, o subempreiteiro executou como achava que era e ninguém consegue dizer o que foi combinado. Ninguém mentiu. A pergunta é que nunca teve um sítio onde ficar.
Nas reuniões em que apresento a plataforma, toda a gente vê logo o que ela faz à empresa. Mais produtividade, mais controlo, mais automatização. O que raramente se pensa é no que ela faz a cada pessoa da equipa. A construção é das indústrias com mais burnout e das que mais gente perde. E a razão principal é a quantidade de informação que uma obra tem e os conflitos que ela gera.
Numa empreitada de 1,2 milhões de euros executada ao longo de 17 meses, a revisão de preços anda tipicamente nas dezenas de milhares de euros. É dinheiro que o contrato deve ao empreiteiro e que se perde inteiro por não se pedir. A razão mais comum para não se pedir não é desconhecer a lei. É que a conta dá trabalho e ninguém tem a certeza de que está bem feita.
O projetista envia o DWG. O diretor de obra abre-o no AutoCAD. O encarregado pede para lhe mandarem "aquele desenho" por WhatsApp. Alguém imprime uma versão A3 e cola na parede do estaleiro. Dois dias depois, há uma revisão e o desenho na parede já não corresponde ao que está no ficheiro.
A obra acabou. Fizeste as contas. E o número que aparece não é o que tinhas orçamentado. Orçamentaste 15% de margem. Saíste com 6%.
Uma empresa de 3 pessoas com a ferramenta certa gere o cronograma como uma de 30. Controla os autos de medição como uma de 30. Comunica com o dono de obra com a transparência de uma de 30.
Há uma tarefa em obra que quase ninguém gosta de fazer, mas que todos assinam à pressa. Aprovar os materiais que entram e é isso que é resolvido na JANUA OBRAS.
A Cidade do México é o exemplo extremo do que acontece quando se constrói sem respeitar as condições do solo. Mas a lição não é apenas para megalópoles construídas sobre lagos, é para qualquer investidor que compre um terreno sem saber o que tem por baixo.
Há dois números que qualquer promotor imobiliário em Portugal conhece. O consultor imobiliário cobra, em média, 5% do valor do imóvel. A gestão de obra cobra, em média, 4% do valor da obra.
Estive recentemente numa demonstração de construção com uma “impressora 3D”.
As imagens que chegaram da Venezuela nos últimos dias são difíceis de ver. Edifícios colapsados. Famílias sem casa. E uma pergunta que se repete em milhares de apartamentos e moradias que ainda estão de pé: o meu edifício está seguro?
No passado dia 17 de junho, a JANUA Obras esteve representada no NovaNext by Hypernova, em Aveiro, num dos eventos mais relevantes do ecossistema português de inovação e investimento
Quando o dono de obra confunde as duas figuras, o que acontece na prática é que ninguém está a verificar de forma independente se o empreiteiro está a cumprir o contrato.
Há um artigo no mapa de quantidades que parece um sinal de profissionalismo, mas que, cotado da forma errada, garante ao empreiteiro um pagamento fixo mensal independentemente do que produziu. Chama-se Estaleiro. E o que ninguém explica ao dono de obra é que a forma como está cotado pode valer dezenas de milhares de euros.
Numa obra, há decisões que se tomam em reunião e há problemas que nascem por falta delas. A reunião de obra é o momento em que todos os intervenientes partilham o mesmo ponto de situação. É onde os atrasos são identificados, as responsabilidades são atribuídas e as decisões são registadas.
Na construção, há uma frase que se ouve com frequência. "Aqui manda quem sabe e obedece quem deve”. É dita como facto. Como cultura. Como se fosse uma lei natural do setor.
Quando a ACT aparece numa obra, a primeira coisa que os fiscais fazem não é pedir papéis. É olhar!
Recebeste três propostas de caixilharias para a mesma obra. Tens uma tarde livre. Sentas-te à secretária com os três PDFs abertos. E ao fim de uma hora, ainda não sabes qual é a melhor.
A maioria dos investidores só sabe se uma obra correu bem quando ela acaba. E aí já não há nada a fazer. O dinheiro foi gasto, os erros foram cometidos, e o que sobrou (se sobrou) é o teu resultado.
A maior parte dos investidores assina autos de medição sem perceber o que está a assinar. O empreiteiro apresenta o documento, diz que é o habitual, e o investidor, que não quer parecer que não percebe, apenas assina. Problema resolvido? Não.
Negociar com empreiteiros não é baixar preços. É tomar decisões com base em dados. E há uma realidade que muitos investidores só descobrem tarde demais: Quem não sabe negociar, paga sempre mais, mesmo quando acha que fez um bom negócio.
A construção é, provavelmente, um dos setores mais complexos que existem. Não é só betão e aço. São projetos técnicos densos, mapas de quantidades extensos, revisões constantes, equipas multidisciplinares, pressão de prazo, pressão de custo e uma gestão humana muito exigente. E, no meio disto tudo, ainda queremos controlo, margem e previsibilidade.
Esta é uma das decisões mais importantes numa obra e uma das que mais impacto tem no custo, no risco e na dor de cabeça ao longo do processo.
Se trabalhas em obra ou simplesmente movimentas materiais entre armazém, fornecedor e estaleiro, há uma pergunta que aparece mais cedo ou mais tarde: “Preciso mesmo de uma guia de transporte para isto?”.
Num investimento imobiliário, um mapa de quantidades é para um investidor como a lista de ingredientes é para um chef. Sem ela podes descobrir demasiado tarde que faltava orçamentar trabalhos, faltou pedir materiais ou o orçamento queimou antes da sobremesa.
Quando alguém diz “vou meter capoto” a pergunta que aparece logo é: capoto de 60mm ou de 80mm? Mas a fachada não falha no meio da placa, falha onde a construção portuguesa gosta de improvisar.
Quando se fala em isolamento térmico na construção, seja para paredes, coberturas, pisos ou fachadas, dois materiais muito comuns entram em discussão: o EPS (Poliestireno Expandido) e o XPS (Poliestireno Extrudido).
As infiltrações são um dos problemas mais frequentes em edifícios em propriedade horizontal e podem causar dor de cabeça a qualquer proprietário: paredes manchadas, bolor, pintura danificada, tetos a pingar ou até danos nos móveis.
Quando falamos em infraestruturas hidráulicas e de encaminhamento de água é essencial saber o que são poços de bombagem, quando são necessários e como devem ser geridos e mantidos.
Quando uma tempestade violenta como a depressão Kristin passa por Portugal, com ventos extremos que arrancam telhados, destroem estruturas expostas e podem até arrancar árvores, é natural perguntar‑te: o meu seguro multirriscos cobre estes danos?
Quando um empreiteiro geral vai iniciar uma obra e pretende contratar subempreiteiros, não basta apenas chegar a um acordo de boca ou um contrato simples.
Se estás no ramo do investimento imobiliário, a comprar terrenos, a montar reabilitações ou a construir para arrendar ou vender, é fundamental que percebas bem a classe de alvará de construção que a empreiteira possui.
A gestão de uma obra vive sempre entre dois mundos: o técnico e o organizacional. Quem está no terreno sabe que muitas vezes não é a engenharia que falha. É a falta de alinhamento, a perda de informação ou a ausência de um planeamento claro.
Um terreno inclinado precisa de uma avaliação mais cuidada e de um planeamento mais aprofundado. Será que sabes tudo para fazer esta avaliação?
Quando chega a altura de adjudicar uma obra, seja uma pequena remodelação ou uma construção completa, comparar orçamentos não é tão simples quanto somar os totais e escolher o mais barato.
Já ouviste falar tanto sobre promoção imobiliária e está na altura de ficar a saber porquê. Na promoção imobiliário, é necessário saber como se desenrola um projeto de construção desde o início até à entrega final.
A construção em Light Steel Frame (LSF), ou estrutura em aço leve, tem vindo a ganhar destaque em Portugal como uma alternativa moderna e sustentável à construção tradicional.
Se vais reabilitar um apartamento, uma moradia ou até vais construir de raiz, há erros de obra que se repetem vezes sem conta — e que acabam por custar tempo, dinheiro e paciência.
De certeza que já te deparaste com um imóvel com mais de 25 ou 30 anos e pensaste que terias de renovar a canalização. Mas então, qual o material a optar para a canalização?
Todos ouvimos histórias de empreiteiros que fogem com o dinheiro antes de a obra acabar, no entanto, isso poderá acontecer se não fores criterioso na tua escolha.
Reabilitar um telhado é uma tarefa fundamental para garantir a proteção, conforto e durabilidade de qualquer imóvel.
Será que este método inovador de construção é realmente seguro? E quais são as vantagens e desafios associados à impressão 3D no setor imobiliário?
Se já perdeste a conta de quantos orçamentos derraparam, então talvez não tenhas respondido a estas perguntas.
Na indústria imobiliária, a condução de uma obra não requer apenas a competência técnica. Requer também uma sólida compreensão dos princípios que orientam o seu desenvolvimento.
Em Portugal, são raras as obras onde o Dono de Obra tem acesso aos Relatórios Mensais de Obra (RMO), no entanto, caso seja um Promotor Imobiliário envolvido no processo, e se quiser realizar a operação de fiscalização, será importante saber ler este relatório.
Muito se fala no pré-fabricado, mas será que os portugueses confiam neste tipo de construção? É preciso mais literacia? Ou será que estamos enraizados na construção tradicional e não à volta a dar?
Os contratos PPMG, abreviação de "Preço e Prazo Máximo Garantido", surgem da necessidade do Dono de Obra de garantir valores máximos de custo e prazo para o seu investimento e obra.
Ao explorar as responsabilidades numa obra, é vital compreender o papel crucial da Coordenação de Segurança em Obra, um procedimento legal que exige a atenção do Empreiteiro e do Dono de Obra.
Uma das formas que um investidor tem de criar valor ao mercado imobiliário é utilizar técnicas de construção para melhorar os imóveis que compra, muitos deles sem condições de habitabilidade. No entanto, muitas obras falham em questões de estabilidade estrutural.
No processo de licenciamento de projetos de arquitetura e engenharia nos municípios de Portugal, a burocracia e os atrasos têm sido um desafio recorrente para investidores e profissionais do setor imobiliário.
Sabe porque se fala tanto da promoção imobiliária hoje? Conhece as etapas de um projeto de construção? Fique a par com este artigo.
O sismo na Turquia e em Marrocos assustaram o mundo e Portugal não foi exceção. Tal como estes dois países, Portugal está sujeito aos riscos de um sismo visto que é um país situado numa zona de atividade sísmica.
Durante as recentes cheias que afetaram a cidade do Porto, ocorreram várias derrocadas em diferentes pontos da cidade, e este exemplo não foi exceção.
