Como comparar diferentes orçamentos? Download excel
Quando chega a altura de adjudicar uma obra, seja uma pequena remodelação ou uma construção completa, comparar orçamentos não é tão simples quanto somar os totais e escolher o mais barato. Se queres tomar uma decisão bem informada e evitar surpresas no futuro, precisas de ir além do preço e analisar com mais detalhe cada proposta.
É exatamente para isso que serve o mapa comparativo de orçamentos. Este ficheiro em Excel permite-te colocar lado a lado os valores de cada empreiteiro para as várias frentes de obra (demolições, alvenarias, instalações, acabamentos, etc.) e perceber onde estão as verdadeiras diferenças. No entanto, mesmo com este mapa, é fundamental saber o que procurar.
Porquê que o mais barato pode sair caro?
Imagina três empreiteiros que te apresentam orçamentos com preços muito diferentes para a mesma obra. À primeira vista, parece que um deles está a fazer-te um “favor”. Mas depois descobres que:
Não inclui remoção de entulho.
Tem um prazo de execução mais longo (ou nem o menciona).
Só entra em obra dali a três meses.
Não aceita pagamentos faseados.
Tudo isto influencia diretamente o custo final, o risco para o dono de obra e a fluidez do projeto. Ou seja, mesmo que o orçamento pareça baixo, pode haver vários custos escondidos ou inconvenientes que anulam a vantagem inicial.
O que deves avaliar além do preço?
Ao comparares os orçamentos usando o mapa em Excel, tens de estar atento a vários fatores:
Condições de pagamento – um empreiteiro que aceita dividir os pagamentos por fases (por exemplo: entrada, estrutura, acabamentos, final da obra) pode ajudar na gestão do teu fluxo de caixa.
Data de entrada em obra – se o empreiteiro só tiver disponibilidade daqui a três meses e estás a pagar juros bancários, isso pode representar um custo invisível altíssimo.
Prazo de execução – um orçamento mais caro mas com uma duração de obra mais curta pode ser mais vantajoso financeiramente, especialmente se planeias arrendar ou vender rapidamente.
Trabalhos incluídos ou excluídos – por vezes uma proposta inclui mais serviços (como impermeabilização, limpeza final da obra ou materiais de melhor qualidade), enquanto outras propostas exigem orçamentos paralelos adicionais.
Relação futura com o empreiteiro – há empresas com quem vais querer trabalhar mais vezes. Se o empreiteiro tem boas referências e já fez outras obras com qualidade, isso deve pesar na escolha.
Capacidade técnica da equipa – nem todos os empreiteiros estão preparados para cumprir um caderno de encargos detalhado, principalmente se houver exigências específicas em termos de acabamentos ou certificações.
A importância de um bom caderno de encargos
Antes de pedires orçamentos, deves elaborar (ou mandar elaborar) um caderno de encargos com mapa de quantidades. Este documento especifica tudo o que a obra deverá conter: materiais, acabamentos, técnicas construtivas, áreas, etc.
Quanto mais detalhado estiver o caderno:
Menor a margem de erro dos empreiteiros.
Mais fáceis serão as comparações.
Menor a probabilidade de teres custos inesperados durante a obra.
Se o caderno for vago ou incompleto, é provável que os empreiteiros façam orçamentos baseados em suposições (que podem não bater certo com o que queres), o que depois leva a revisões para cima — quase sempre com impacto negativo para ti.
Um exemplo realista
Imagina o João, investidor que vai construir duas moradias geminadas num terreno nos arredores de Lisboa. Pediu três orçamentos: um empreiteiro local, um médio empreiteiro com alguma reputação e uma empresa maior com equipa própria de engenharia. À primeira vista:
O empreiteiro local apresentou o orçamento mais baixo: 230.000€.
A empresa média apresentou 250.000€.
A empresa maior apresentou 265.000€.
No entanto, ao preencher o mapa comparativo:
O empreiteiro local não incluía impermeabilizações nem contava com as escadas metálicas previstas no projeto (custo extra futuro de cerca de 15.000€).
A empresa média incluía tudo, aceitava pagamento faseado e podia começar em 3 semanas.
A empresa maior também incluía tudo, mas só podia começar em dois meses e exigia 50% à entrada.
Conclusão: embora o orçamento inicial do empreiteiro local parecesse vantajoso, depois de corrigir os extras e considerar os prazos, o orçamento da empresa média revelou-se o mais equilibrado e o João optou por essa solução.
Considerações finais
O orçamento de uma obra não é uma folha com números, é um espelho da forma como a empresa trabalha, comunica e cumpre. Avaliar apenas o valor final pode levar a decisões mal informadas e a grandes dores de cabeça.
Se vais investir, usa sempre um mapa comparativo e exige orçamentos sobre um caderno de encargos bem feito. E lembra-te: no imobiliário, o que parece barato agora pode ser muito caro amanhã.
