Um Projeto de Construção, de A a Z
Já ouviste falar tanto sobre promoção imobiliária e está na altura de ficar a saber porquê. Na promoção imobiliário, é necessário saber como se desenrola um projeto de construção desde o início até à entrega final.
Este artigo explica tudo o que precisas de saber.
A promoção imobiliária, ou desenvolvimento de um projeto de construção, decorre por etapas bem definidas, envolvendo diferentes profissionais e áreas técnicas. Todo o processo é condicionado por três grandes pilares:
Objetivos e caraterísticas do projeto
Limites orçamentais
Calendário de execução
O propósito é sempre o mesmo: entregar um produto final que vá ao encontro das metas definidas pelo Promotor (ou Dono de Obra).
As seis fases fundamentais de um projeto de construção são:
Formulação inicial
Desenvolvimento do projeto
Planeamento da execução
Revisão técnica
Procedimento de concurso
Execução da obra
1. Formulação inicial
Nesta fase inicial, o Promotor assume a liderança. É ele quem promove os primeiros estudos de viabilidade e risco, seleciona a equipa de projetistas, contrata o Coordenador de Segurança e Saúde para a fase de conceção e define o Programa Preliminar.
Este documento orientador contém os objetivos do projeto, requisitos funcionais e orgânicos, limitações financeiras, estimativas de custos e prazos (conforme o artigo 43.º do CCP). Pode ainda incluir informações topográficas, dados geotécnicos, mapeamentos existentes e redes de infraestruturas.
A Equipa de Projeto, liderada pelo Coordenador de Projeto, analisa este programa, propõe soluções ajustadas e aconselha o Promotor sobre as suas responsabilidades ao longo do processo.
O Coordenador de Segurança e Saúde avalia o Programa Preliminar numa perspetiva preventiva, redige a aceitação da função e prepara um plano orientador para garantir a segurança futura na fase de obra e utilização.
2. Desenvolvimento do Projeto
Aqui, o Promotor avalia e aprova as alternativas propostas pela equipa técnica. O Coordenador de Segurança e Saúde integra-se no grupo, estabelecendo a forma de trabalho conjunta, prestando apoio técnico e elaborando o Plano de Segurança e Saúde.
A produção técnica inclui:
Programa Base
Produzido com base no Programa Preliminar, testa a viabilidade do projeto e identifica soluções possíveis. Depois de aprovado, serve de base para as fases seguintes. Inclui critérios de dimensionamento, peças desenhadas e uma estimativa global de custos.
Estudo Prévio
Seleciona a solução mais adequada com base no Programa Base. Apresenta uma memória descritiva, elementos gráficos (plantas, cortes, alçados), propostas de materiais e processos construtivos, bem como estimativas orçamentais e de prazo.
Anteprojeto
Aprofunda o Estudo Prévio, estabelecendo com maior precisão as linhas orientadoras do futuro Projeto de Execução. Contém quantificações mais detalhadas e uma previsão de custos atualizada.
Projeto de Execução
Documento final com todos os elementos técnicos necessários à obra: medições, mapa de quantidades, orçamento detalhado, desenhos técnicos e especificações técnicas.
3. Planeamento da Execução
Nesta etapa, o planeamento é reforçado. O Promotor, juntamente com o Coordenador de Segurança, analisa os conteúdos já produzidos. O Projetista articula os vários projetos, definindo o plano de trabalhos, medições, orçamento e mapa de quantidades.
4. Revisão Técnica
Cabe à Fiscalização rever todos os elementos do projeto com um olhar crítico. Deve identificar inconsistências, falhas ou lacunas. Entre os documentos produzidos estão: listas de verificação, grelhas comparativas de soluções e relatórios técnicos de revisão.
5. Procedimento de Concurso
Com o projeto aprovado, é tempo de lançar o concurso para adjudicar a obra. A Fiscalização e o Coordenador de Segurança ajudam a estruturar o processo, incluindo o anúncio e o programa de concurso. A equipa técnica pode ser chamada a colaborar no caderno de encargos.
O Promotor assume a divulgação do concurso, adjudica a obra, formaliza o contrato e marca o início oficial da empreitada (consignação).
As empresas que concorrem devem apresentar provas das suas qualificações técnicas e legais. As propostas são avaliadas por uma comissão que garante o cumprimento formal dos requisitos e, posteriormente, por uma equipa técnica (que pode incluir a Fiscalização e Coordenadores), que procede à análise qualitativa das propostas.
6. Execução da Obra
Durante a fase de construção, entram em cena vários intervenientes com funções distintas mas complementares:
Dono da Obra (Promotor)
Entidades licenciadoras
Entidades certificadoras
Direção técnica da obra
Empresas executantes e subempreiteiros
Fornecedores
Fiscalização
Projetistas
Coordenador de Projeto
Coordenador de Segurança e Saúde
Equipas de segurança e higiene no trabalho
Gestão ambiental
Gestão da qualidade
Cada um tem um papel fundamental para garantir que a obra cumpre todos os requisitos técnicos, legais, ambientais e de segurança, de forma a assegurar uma entrega eficiente e em conformidade com os objetivos iniciais.
