Consultores Imobiliários 5% vs Gestão de Obra 4%

Há dois números que qualquer promotor imobiliário em Portugal conhece e faz contas com eles.

O consultor imobiliário cobra, em média, 5% do valor do imóvel.

A gestão de obra cobra, em média, 4% do valor da obra.

São números redondos, valores de mercado, praticados de forma generalizada e contabilizados por praticamente todos os promotores nos seus estudos de viabilidade.

A pergunta que nunca se faz é: isto faz sentido?

O que este artigo não é

Não vou discutir formação. Há consultores imobiliários com anos de experiência e formação em diversas áreas e há engenheiros que acabaram o curso ontem. A formação não é o critério de comparação.

O que vou discutir é a natureza do trabalho. A complexidade, a responsabilidade legal, a intensidade, o risco e a duração do serviço prestado. Porque é aí que a diferença entre 5% e 4% deixa de fazer sentido.

O trabalho do consultor imobiliário

O consultor imobiliário é responsável por posicionar, promover e vender um imóvel.

Faz análise de mercado, define o preço de venda, produz materiais de promoção, organiza visitas, negoceia com compradores e acompanha o processo até à escritura.

É um trabalho que exige competências comerciais, de comunicação e de conhecimento de mercado.

A sua duração típica, desde a angariação até à venda, pode variar de algumas semanas a vários meses, dependendo do tipo de imóvel e das condições de mercado.

O trabalho da gestão de obra

A gestão de obra é outra conversa.

Um diretor de obra ou uma equipa de fiscalização acompanha a construção do início ao fim e em muitos casos, desde a fase de projeto até à receção definitiva. Numa obra de habitação, isso significa tipicamente entre 8 e 18 meses de trabalho contínuo.

A complexidade é técnica e multidisciplinar. A gestão de obra envolve coordenar dezenas de intervenientes, empreiteiro geral, subempreiteiros de especialidades (estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, AVAC, caixilharias, pavimentos, impermeabilizações), projetistas, fornecedores, entidades licenciadoras. Cada um com os seus prazos, as suas dependências e os seus potenciais conflitos.

A responsabilidade é legal e assinada. O diretor de obra e o diretor de fiscalização assinam termos de responsabilidade perante o dono de obra e perante as entidades licenciadoras. Esses termos vinculam-nos legalmente pela conformidade da obra com o projeto e com os regulamentos aplicáveis, segurança estrutural, térmica, acústica, segurança contra incêndio. Uma obra que não cumpre estes requisitos não obtém licença de utilização. E o técnico que assinou responde por isso.

O consultor imobiliário não assina termos de responsabilidade técnica sobre o imóvel que vende.

Os prazos são contratuais e têm penalizações. Num contrato de empreitada, o prazo de conclusão é uma obrigação contratual. O incumprimento pode resultar em penalizações financeiras, rescisão de contrato ou responsabilidade civil. A gestão de obra tem de garantir que esses prazos são cumpridos, o que significa gerir atrasos de fornecedores, condições meteorológicas adversas, conflitos entre subempreiteiros, erros de projeto e alterações solicitadas pelo dono de obra. Tudo em simultâneo.

Num contrato de mediação imobiliária, o prazo de venda é uma expectativa, não uma obrigação vinculativa com penalizações.

A intensidade é diária e presencial. A gestão de obra exige presença em estaleiro, diária ou quase diária, dependendo da fase da obra. Exige reuniões de obra semanais. Exige validação de autos de medição, controlo de qualidade de materiais, verificação de conformidade com o projeto, gestão de segurança e saúde, registo de ocorrências, emissão de ordens de serviço.

Não é um trabalho que se faz por telefone ou por email. É um trabalho de campo, técnico e operacional, com decisões que têm de ser tomadas no momento, porque na obra, parar é perder dinheiro.

A gestão de recursos humanos é permanente. Uma obra é um ambiente de trabalho com dezenas de pessoas de empresas diferentes, com culturas de trabalho diferentes, a executar tarefas interdependentes num espaço partilhado. Gerir conflitos, coordenar equipas, garantir segurança e manter a produtividade exige competências que vão muito além do conhecimento técnico.

A questão que se impõe

Um consultor imobiliário cobra 5% para posicionar e vender um imóvel.

Um gestor de obra cobra 4% para coordenar a construção desse mesmo imóvel, com responsabilidade legal assinada, durante meses, com presença diária em obra, gerindo dezenas de intervenientes, cumprindo prazos contratuais com penalizações e respondendo pela conformidade técnica da construção.

Um ponto percentual de diferença.

Não se trata de dizer que o trabalho do consultor imobiliário não tem valor. Tem. Mas quando se compara a complexidade, a responsabilidade, a duração e a intensidade dos dois serviços, a proximidade entre 5% e 4% é, no mínimo, difícil de justificar.

O que isto diz sobre o mercado

Esta realidade não é culpa dos consultores imobiliários, que conseguiram posicionar o seu serviço a um nível de valorização que o mercado aceita.

É, se quisermos ser honestos, uma responsabilidade do setor da construção, que nunca soube comunicar o valor do trabalho que faz. Que aceita margens apertadas como se fossem inevitáveis. Que assina termos de responsabilidade por honorários que não refletem o risco que assume.

A engenharia portuguesa tem um problema de posicionamento. Não de competência, de posicionamento. E enquanto o mercado continuar a aceitar que gerir a construção de um edifício vale menos do que vendê-lo, os números vão continuar a não fazer sentido.

Conclusão

Cinco por cento para vender. Quatro por cento para construir.

São os números do mercado. São aceites sem discussão. E são contabilizados por promotores em todo o país como se fossem proporcionais ao trabalho envolvido.

Não são.

E talvez esteja na hora de o setor da construção começar a dizer isso em voz alta.