Que obras é que a tua construtora pode fazer? - Alvarás de construção
Se estás no ramo do investimento imobiliário, a comprar terrenos, a montar reabilitações ou a construir para arrendar ou vender, é fundamental que percebas bem a classe de alvará de construção que a empreiteira possui.
Esse detalhe pode determinar se o orçamento cabe ou não na empresa, se o projeto pode avançar sem surpresas e se estás a trabalhar com parceiro habilitado para o valor da obra. Vamos por partes.
O que é um alvará e para que serve?
Um alvará de construção é o título que habilita uma empresa a executar obras em Portugal. Ele define “até que valor” a empresa pode fazer obra, em função da classe que possui, bem como quais os requisitos que cumpriu (capacidade técnica, capacidade económica, etc.). Sem alvará ou com alvará insuficiente, a empresa corre o risco de estar a trabalhar fora das suas habilitações, o que pode gerar responsabilidades, sanções ou até inviabilizar a obra.
As classes de alvará
Em Portugal, as classes de habilitação para alvarás foram atualizadas por Portaria n.º 212/2022, de 23 de agosto, para se adaptarem à realidade económica da construção. Aqui vai uma tabela simplificada:
| Classe | Valor máximo da obra |
|---|---|
| 1 | Até 200 000 € |
| 2 | Até 400 000 € |
| 3 | Até 800 000 € |
| 4 | Até 1 600 000 € |
| 5 | Até 3 200 000 € |
| 6 | Até 6 400 000 € |
| 7 | Até 12 500 000 € |
| 8 | Até 19 000 000 € |
| 9 | Acima de 19 000 000 € |
Isto significa que, por exemplo, se a empreiteira só tiver alvará de classe 2, não está habilitada legalmente para uma obra de 500 000 €, porque o limite para classe 2 é 400 000 €. Neste caso ou se escolhe uma empreiteira com alvará de classe 3 ou se renegocia o escopo da obra.
Por que isto é importante para ti, investidor imobiliário
Orçamento vs capacidade da empreiteira: Se escolhes uma obra grande (ex: reabilitação de vários apartamentos ou construção nova de raiz), tens de confirmar que a empresa que vais contratar tem alvará adequado para o valor da obra.
Risco legal e de execução: Uma empreiteira que ultrapasse a classe do alvará pode estar a operar irregularmente, o que pode afetar seguros, responsabilidade civil, cumprimento de prazos, ou mesmo a aceitação da obra pelas autoridades.
Seleção de parceiros de confiança: Saber que a empresa está devidamente habilitada dá‑te mais segurança e reduz a probabilidade de surpresas (por exemplo, que tenhas de parar obras ou fazer ajustes por questões de licenciamento).
Negociação e faseamento: Se a obra estiver muito próxima do limite de classe, pode fazer sentido dividir fases ou assegurar que “as partes mais simples” ficam dentro dum alvará mais baixo, para gerir risco.
Como verificar a classe da empreiteira e que cuidados ter
Pede à empreiteira que te mostre o alvará emitido pelo IMPIC, I.P. (Instituto dos Mercados Públicos, Imobiliário e da Construção) e confirma as classes à data.
Verifica a data da concessão do alvará, se está ativo, se há restrições ou se foi suspenso ou alterado.
Confirma o valor estimado da obra e compara com o limite da classe. Se existir margem de crescimento da obra (alterações, imprevistos), considerar que podem ocorrer custos adicionais que levem a ultrapassar o valor autorizado.
Inclui no contrato de empreitada cláusula que prevê o cumprimento da classe do alvará ou a assunção de responsabilidade caso a empreiteira opere acima do que está habilitada.
No teu devido diligenciamento, verifica se a obra requerida (tipo de construção, públicos envolvidos, instalações especiais) exige subcategorias ou requisitos técnicos que podem exigir classe ou habilitações superiores.
Conclusão
Para ti que investes em imobiliário, a mensagem é simples: não é suficiente escolher uma empreiteira “que faça bons preços”. Tens de escolher uma que pode legalmente executar a obra ao valor que estás a produzir. Conhecer a tabela de classes de alvará é uma das formas mais práticas de gerir esse risco.
