Preciso mesmo de um projeto de execução para construir?
Num investimento imobiliário, um mapa de quantidades é para um investidor como a lista de ingredientes é para um chef, sem ela até pode sair comida… mas ninguém sabe quanto vai custar nem se dá para servir todos os convidados.
Porque é exatamente isso:
Sem mapa de quantidades estás a cozinhar “a olho”.
Pode correr bem… ou podes descobrir demasiado tarde que faltava orçamentar trabalhos, faltou pedir materiais e equipamentos ou orçamento queimou antes da sobremesa.
O que é realmente um projeto de execução?
O projeto de licenciamento serve para obter aprovação da câmara municipal. Define volumetrias, áreas, implantação, arquitetura geral e enquadramento urbanístico.
O projeto de execução é outra coisa. É o documento que explica como a obra deve ser construída na prática.
Normalmente inclui:
Mapa de quantidades detalhado
Caderno de encargos
Pormenores construtivos
Especificações de materiais
Coordenação entre especialidades
Ou seja, transforma a ideia do projeto numa receita concreta para a obra.
Sem este nível de detalhe, cada empreiteiro interpreta o projeto à sua maneira. E quando isso acontece, os desvios de preço e de qualidade tornam-se praticamente inevitáveis.
O mapa de quantidades: a base de qualquer orçamento sério
Um mapa de quantidades é um documento que lista todos os trabalhos da obra e as respetivas quantidades. Exemplos simples:
m² de capoto
m³ de betão
m² de pavimento
metros de tubagem
número de portas ou janelas
Parece básico, mas muda completamente a forma como se pede orçamento.
Sem mapa de quantidades, cada empreiteiro faz suposições diferentes.
Um assume 80 m² de revestimento, outro assume 100 m².
Um inclui determinados trabalhos, outro nem os considera.
Resultado: orçamentos que parecem comparáveis, mas não são.
Com mapa de quantidades, todos os empreiteiros estão a orçamentar exatamente os mesmos trabalhos. Isto permite:
comparar preços unitários,
perceber onde estão os maiores custos da obra,
negociar com muito mais transparência.
Para um investidor, isto é fundamental. Porque o custo da obra deixa de ser um “palpite” e passa a ser uma estimativa controlável.
Pormenores construtivos: onde as obras realmente falham
Outro elemento essencial do projeto de execução são os pormenores construtivos.
Na prática, são desenhos técnicos que explicam como resolver pontos específicos da construção. São exatamente estes pontos que, se não forem bem pensados, acabam por gerar patologias.
Alguns exemplos muito comuns:
Arranque do capoto junto ao solo e ligação ao isolamento do pavimento.
Remates de caixilharia para evitar infiltrações e pontes térmicas.
Soleiras e peitoris para garantir escoamento correto da água.
Impermeabilização de terraços e varandas.
Ligação entre estrutura e alvenarias para evitar fissuração.
Pontos de drenagem em coberturas planas.
Sem estes pormenores, o que acontece em obra é simples: cada equipa resolve o problema como acha melhor no momento.
Às vezes corre bem.
Muitas vezes não.
Grande parte das infiltrações, fissuras ou problemas de isolamento térmico não acontecem porque o material é mau, acontecem porque o detalhe construtivo nunca foi definido corretamente.
O problema silencioso do mercado
Apesar de tudo isto, a quantidade de investidores ou donos de obra que realmente exigem um projeto de execução completo continua a ser surpreendentemente pequena.
Na prática, o cenário mais comum ainda é este:
Faz-se um projeto para licenciamento.
O projeto é aprovado.
Começa-se a pedir orçamentos diretamente aos empreiteiros.
O problema é que o projeto de licenciamento não foi feito para orçamentar obra.
Foi feito para cumprir requisitos legais.
Quando a construção começa sem projeto de execução, o que se instala é um sistema de decisões improvisadas:
alterações em obra,
trabalhos “a mais”,
materiais diferentes dos previstos,
custos adicionais inesperados.
Tudo isto pode ser evitado ou pelo menos reduzido com mais definição técnica antes da obra começar.
Um projeto de execução não é um custo, é uma ferramenta de controlo
Muitos investidores hesitam em pedir projeto de execução porque o veem como mais uma despesa inicial.
Mas na realidade, é exatamente o contrário.
Um projeto de execução bem feito permite:
orçamentos muito mais fiáveis
menos trabalhos a mais
menos improvisação em obra
melhor qualidade construtiva
mais controlo financeiro
Num investimento imobiliário, onde os custos de construção representam grande parte do risco, ter esta previsibilidade pode fazer toda a diferença entre um projeto que corre bem e um projeto que derrapa.
Porque construir sem projeto de execução é um pouco como cozinhar sem receita:
pode sair algo comestível… mas dificilmente será exatamente aquilo que tinhas planeado.
