Reabilitar um prédio: o que tem de ficar escrito antes de o empreiteiro entrar

Numa obra nova, o projeto descreve o que vai existir.

Numa reabilitação, metade da obra é o que já existe. E isso quase nunca está descrito por inteiro.

O projeto desenha o que se quer. O mapa de quantidades mede o que se vai fazer. Mas o estado real das paredes, dos pavimentos e das coberturas só se conhece quando se abre. Quem abre é o empreiteiro.

Foi aí que nasceu a maior parte dos trabalhos a mais que vimos em reabilitação.

O que não fica escrito no início paga-se no fim.

Como nasce um trabalho a mais que ninguém previu

Imagine um prédio antigo com um pavimento em madeira. O mapa de quantidades prevê reparar algumas tábuas.

Quando o empreiteiro levanta o soalho, as vigas por baixo estão fragilizadas. Escreve ao dono de obra a pedir um trabalho a mais. O dono de obra pergunta se aquilo já estava assim antes ou se foi a obra que o estragou.

Ninguém sabe responder. Não há fotografias de antes. Não há nenhum documento assinado a dizer como estava.

Quem paga? Paga quem tiver menos provas. Em regra é o dono de obra.

Não é má-fé de ninguém. É falta de um registo feito na altura certa.

1. A vistoria conjunta

Antes de o empreiteiro começar, faz-se uma visita ao edifício com todos os que vão trabalhar nele.

• O dono de obra ou quem o representa.
• A fiscalização.
• O empreiteiro.
• Os subempreiteiros cujo trabalho depende do que já existe (estrutura, coberturas, instalações).

A palavra que importa é conjunta. Uma vistoria feita só por um dos lados vale pouco. O outro dirá sempre que não esteve lá.

E alguém tem de a convocar, por escrito, com data. Se cada um espera que seja o outro, a vistoria não acontece e a obra começa sem ela.

Na JANUA, esse alguém somos nós. A direção de obra convoca a vistoria e guarda o auto.

2. O que se fotografa e se regista

Uma vistoria sem registo é uma conversa. O que a transforma em prova é o que se escreve nela.

Compartimento a compartimento, a equipa regista o seguinte.

• Fotografias datadas, com uma referência do sítio (piso, compartimento, parede).
• Medições onde o estado importa (fissuras, desníveis, espessuras que se conseguem ver).
• O estado visível dos pavimentos, das paredes, das coberturas e das redes.
• O que não se vê e vai ser aberto, para não haver surpresa quando se abrir.

No fim assinam todos o auto de vistoria. Cada fotografia fica ligada ao auto, para se saber a que parede se refere.

Se tiver de escolher uma coisa, escolha esta. Um auto simples e assinado vale mais do que cem fotografias soltas num telemóvel.

3. O prazo para discutir o que aparece

Mesmo com a melhor vistoria, há coisas que só se veem quando se abre. O contrato tem de dizer o que se faz nesse caso.

A regra que usamos tem três partes.

• A vistoria é condição para o início da obra. Sem ela, não se começa.
• O prazo para comunicar o que aparece conta a partir do auto de vistoria. Não conta a partir da assinatura do contrato, que muitas vezes tem a data em branco ou foi assinado em dias diferentes.
• O que não constar do auto e não for comunicado dentro do prazo considera-se aceite.

A primeira parte obriga a vistoria a acontecer. A segunda dá uma data certa que ninguém pode discutir. A terceira obriga o empreiteiro a olhar com atenção no início e não dois meses depois.

Há uma quarta frase que vale a pena ter no contrato. As ligações entre o trabalho novo e o existente (travamentos, remates, encontros) ficam incluídas nos artigos que lhes dão continuidade. Sem isso, cada remate pode transformar-se num pedido à parte.

Um prazo sem data de partida certa não protege ninguém.

Estas regras servem para o dono de obra saber quanto pode vir a pagar. E servem para o empreiteiro trabalhar sem medo de que lhe contestem tudo no fim. Um bom contrato protege os dois.

Se quiser perceber como a lei trata as alterações e os trabalhos a mais numa empreitada, explicámo-lo neste artigo.

Onde fica escrito cada passo

Quando	O que se escreve	Quem guarda
Antes de começar	Convocatória da vistoria, com data	Fiscalização
Na vistoria	Auto assinado, com fotografias e medições ligadas	Fiscalização
Até ao fim do prazo	Comunicação escrita do que apareceu e não constava	Empreiteiro envia, fiscalização regista
Depois	Decisão sobre cada caso, com preço e prazo	Fiscalização, com o dono de obra

Para fazer esta semana

Se vai reabilitar um edifício, ou já tem um empreiteiro escolhido, confirme isto antes de a obra começar.

• Está marcada uma vistoria conjunta, por escrito?
• Quem vai redigir e guardar o auto?
• O contrato diz de onde conta o prazo para comunicar o que aparece?
• O que não constar do auto fica aceite?

Se alguma resposta for «não sei», ainda vai a tempo. Depois de o empreiteiro entrar já não vai.

Na JANUA é assim que a nossa equipa começa uma reabilitação. A vistoria é convocada e o auto fica guardado na JANUA Obras, onde o dono de obra o abre quando quiser.

Tem um edifício para reabilitar? Escreva-nos para geral@janua.pt e mostramos-lhe como fica o registo de uma vistoria numa obra de demonstração.