Já sabes como funciona o Refinanciamento?

Imagina que compraste um imóvel há alguns anos. Fizeste um crédito habitação para essa compra e tens pago as prestações ao banco regularmente. Entretanto, o mercado imobiliário subiu e até investiste em algumas obras de melhoria.

Resultado

A tua casa vale hoje significativamente mais do que na altura da compra.

Sabias que podes aproveitar essa valorização do imóvel para obter novo financiamento, sem teres de o vender?

É exatamente disso que se trata o refinanciamento imobiliário. Nesta abordagem financeira, usas a tua propriedade como garantia para conseguir melhores condições de empréstimo ou até levantar capital adicional para novos projetos.

Vamos explorar, passo a passo, como funciona tecnicamente o refinanciamento e como o podes usar estrategicamente nos teus investimentos.

O que é o refinanciamento imobiliário e como funciona?

Refinanciar um imóvel significa substituíres o contrato de empréstimo atual por um novo (no mesmo banco ou noutro), usando novamente o imóvel como garantia hipotecária.

Há vários cenários para pedir refinanciamento de um imóvel, mas geralmente o principal será para obter financiamento extra para outra finalidade, como outro investimento, obras, etc.

Importa referir que, ao refinanciar, estás a dar de novo a tua casa como garantia. Isto implica riscos: se algum dia não conseguires pagar o novo empréstimo, o banco poderá executar a hipoteca e ficar com o imóvel. Portanto, é uma decisão que deve ser ponderada com cuidado, pesando benefícios e responsabilidades.

Como é que o banco avalia o teu imóvel?

Para avançar com um refinanciamento, a instituição bancária vai reavaliar o valor de mercado atual do imóvel através de uma peritagem profissional. Em paralelo, verifica quanto capital ainda tens em dívida do empréstimo original.

São estes dois fatores:

valor em dívida vs. valor de avaliação

Estes determinam se podes (e até quanto podes) refinanciar. A relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel chama-se rácio Loan-to-Value (LTV). Por exemplo, se tens 80.000 € de dívida num imóvel avaliado agora em 160.000 €, o LTV é de 50%. Quanto mais baixo for o LTV atual, maior é a folga para poderes aumentar o empréstimo.

Os bancos em Portugal, seguindo recomendações do Banco de Portugal, geralmente limitam o LTV máximo a cerca de 80% nos créditos com hipoteca. Isto significa que o total financiado não deve exceder 80% do valor de avaliação do imóvel.

Exemplo prático:

Imagina que tens ainda 90.000 € por pagar da casa, e o banco avalia agora o imóvel em 150.000 €. O LTV atual é 60%, bem abaixo dos 80% permitidos. Nesta situação, existe margem para aumentar o empréstimo. Se precisares, por exemplo, de 20.000 € adicionais (para investir noutra oportunidade ou fazer mais obras), o novo montante financiado passaria a ser 110.000 €. Mesmo assim, o LTV resultante seria cerca de 73% (110.000/150.000), ainda dentro do limite recomendado. Ou seja, o banco provavelmente aprovaria o refinanciamento do imóvel e concederia esse capital extra, mantendo a casa como garantia da totalidade da dívida.

Na prática, o novo empréstimo quitaria o antigo (90.000 €) e libertaria cerca de 20.000 € em dinheiro para ti, ficando agora a pagar prestações sobre os 110.000 €. Consegues assim transformar a valorização do imóvel em liquidez, sem teres de o vender.

Naturalmente, para completar este processo, terás alguns custos operacionais: por exemplo, comissão de processamento do novo crédito e os novos juros visto que acabas por pedir mais dinheiro. Convém analisar estes custos e compará-los com os benefícios esperados.

Assim como farias ao contratar um crédito novo, deves comparar propostas de vários bancos, avaliar comissões e simular a poupança real antes de decidir. Em certos casos, sobretudo se mudares de instituição, o novo banco pode cobrir algumas dessas despesas para ganhar um novo cliente, informa-te sobre essas possibilidades. O importante é teres uma visão clara do ganho líquido que o refinanciamento te traz, após custos.

Estratégia: tirar proveito do refinanciamento nos investimentos

Para investidores imobiliários, o refinanciamento é uma ferramenta de alavancagem financeira. Em vez de venderes um imóvel valorizado para obter dinheiro e investir noutro, podes mantê-lo na tua carteira e, simultaneamente, extrair parte dos lucros através de um refinanciamento com hipoteca.

Desse modo, passas a ter duas propriedades ao mesmo tempo a trabalhar para ti: a original (que pode continuar a render, por exemplo, em rendas de arrendamento) e a nova aquisição feita com o capital libertado.

Muitos investidores usam esta técnica para fazer crescer o portfólio de forma acelerada, aproveitando o facto de os empréstimos hipotecários terem taxas de juro mais baixas do que outros tipos de crédito. Afinal, o crédito com garantia de imóvel é dos financiamentos mais baratos no mercado. O risco para o banco é menor, logo oferecem juros menores, refletindo-se em prestações mais acessíveis. Assim, financiar novos projetos com equity do imóvel sai, em regra, mais barato do que contrair empréstimos pessoais ou empresariais sem garantia real.

Apesar das vantagens, é importante não esquecer o reverso da medalha. Ao refinanciar e aumentar a dívida, estás a alavancar o teu investimento, o que amplifica tanto os potenciais lucros como os riscos. Terás uma obrigação maior a pagar ao banco, e deves assegurar que os teus rendimentos (seja salário, seja as rendas dos imóveis) suportam confortavelmente essa nova prestação.

Considera cenários de stress: por exemplo, possíveis subidas das taxas de juro no futuro ou períodos de desocupação (no caso de imóveis arrendados) que possam afetar a tua capacidade de pagamento. Evita o endividamento excessivo contando apenas com otimismo, faz contas realistas.

Lembra-te

O banco geralmente aceita refinanciar até 80% do valor do imóvel, mas isso não significa que devas ir sempre ao limite. Mantém uma margem de segurança. Uma estratégia de refinanciamento bem-sucedida requer disciplina financeira, escolha criteriosa dos investimentos onde aplicas o capital extra e um plano B caso o mercado não corresponda às expectativas.