A revisão de preços passa a fazer-se dentro da própria obra

Numa empreitada de 1,2 milhões de euros executada ao longo de 17 meses, a revisão de preços anda tipicamente nas dezenas de milhares de euros.

É dinheiro que o contrato deve ao empreiteiro. E que se perde inteiro por não se pedir.

A razão mais comum para não se pedir não é desconhecer a lei. É que a conta dá trabalho e ninguém tem a certeza de que está bem feita.

Do outro lado passa-se o mesmo ao contrário. O dono de obra recebe o pedido e tem de o verificar refazendo a conta numa folha de Excel que, seis meses depois, já ninguém consegue auditar.

A partir de agora, a conta faz-se dentro da obra.

O que é a revisão de preços

É o mecanismo legal que atualiza o valor de uma empreitada à medida que os custos de construção mudam entre a data da proposta e a data em que o trabalho é efetivamente executado.

Está regulada pelo Decreto-Lei n.º 6/2004.

Nas empreitadas públicas não é opcional. É um direito do empreiteiro e uma obrigação do dono de obra.

O que fizemos

O separador Revisão de Preços faz essa conta dentro da própria obra, a partir dos autos de medição que já lá estão.

E produz o relatório em PDF que acompanha o pedido ao dono de obra.

O documento tem quatro secções. Resumo, Informações do contrato, Cálculo da revisão auto a auto e a tabela completa dos Coeficientes de atualização.

A conta mostra-se por inteiro, coeficiente a coeficiente, mês a mês.

O catálogo oficial, por baixo

Carregado do IMPIC e do Diário da República:

• 97 índices de custo, entre mão de obra, materiais e equipamentos.
• 24 fórmulas tipo, dos Despachos 1592/2004 e 22637/2004. F01 Edifícios de habitação, F07 Reabilitação profunda de edifícios, F11 Túneis, F20 Instalações elétricas e por aí.
• 305 pesos, verificados um a um. Cada fórmula soma exatamente 1,000000.
• 17.760 valores mensais, de janeiro de 2010 a junho de 2026.

Os índices atualizam-se sozinhos.

Todos os dias às 06:17 a plataforma vai ao IMPIC buscar o boletim mais recente. Ninguém tem de ir ao site, descarregar o Excel e transcrever nada.

Configura-se uma vez

Quatro perguntas. Mandam em todos os números que se seguem:

• Onde é a obra. Determina que série de índices oficiais se aplica.
• Que fórmula o contrato manda usar. Vem da cláusula de revisão de preços do caderno de encargos. Não se escolhe por gosto.
• Há revisão extraordinária acordada. É o regime excecional do DL n.º 36/2022. Na maior parte das obras a resposta é não.
• Quem emite o relatório. Nome e NIF, para o cabeçalho do PDF.

Depois há dois separadores. E só dois.

Em Contratos regista-se o contrato inicial e os adicionais, a data limite da proposta, a consignação, o prazo, o plano de pagamentos mês a mês, as prorrogações e os adiantamentos.

É da data limite da proposta que sai o mês base, o mês anterior a essa data. É a confusão mais cara desta conta inteira.

Em Autos entram os autos de medição. Não se escrevem outra vez, importam-se do separador Autos de Medição com um botão.

E só os autos fechados, porque um auto aberto ainda muda de valor.

O motor aplica o articulado, não uma aproximação dele

Vale a pena listar o que isso quer dizer, porque é aqui que as folhas de Excel caseiras costumam falhar:

• Art.º 6.º n.º 1. O coeficiente Ct é a soma das parcelas já arredondadas a seis casas decimais e não a soma arredondada no fim. Dá um resultado diferente.
• Art.º 8.º. Os adiantamentos corrigem a fórmula por um fator comum aplicado às parcelas de materiais. Os coeficientes assim corrigidos arredondam-se a seis casas decimais, como manda o n.º 6.
• Art.º 9.º. Só há revisão se o desvio for de pelo menos 1%. Abaixo disso a parcela não se revê.
• Art.º 13.º. Uma prorrogação legal estica o plano de pagamentos. Uma prorrogação graciosa estende o prazo mas não estica o plano. Confundi-las faz pagar revisão por meses a que o empreiteiro não tem direito.
• Art.º 14.º. Cada euro é valorizado comparando o mês em que o plano previa o trabalho com o mês em que ele foi mesmo feito. Se houve avanço, vale o mês real. Se houve atraso imputável ao empreiteiro, vale o mês previsto, ou o real se for mais baixo. É a regra que mais gente aplica ao contrário.
• Art.º 16.º. Se ainda não houver índices publicados para um mês, esse mês fica por apurar e os outros pagam-se à mesma. Uma revisão provisória não fica bloqueada à espera do último boletim.

A fórmula é real

A F01, para edifícios de habitação, tem 19 parcelas.

Parcela	Peso
Mão-de-obra	0,440
Não revisível	0,100
Cimento em saco	0,060
Madeiras de pinho	0,060
Cerâmicos vermelhos	0,050
Derivados de madeira	0,030
Madeiras exóticas	0,030
Caixilharia de alumínio	0,030
Tubagem de aço	0,030
Aço para betão	0,030
Tintas	0,020
Instalações elétricas	0,020
Equipamentos de apoio	0,020
Agregados e inertes	0,020
Azulejos e mosaicos	0,020
Tubo de PVC	0,010
Betumes a granel	0,010
Calcário e granito	0,010
Perfilados	0,010
Soma	1,000000

Cada uma destas parcelas é multiplicada pela variação do respetivo índice entre o mês base e o mês dos trabalhos.

É essa soma que dá o Ct do mês.

Para quem é

Empreiteiros gerais em obra pública, ou em obra privada cujo contrato tenha cláusula de revisão de preços. É quem tem mais a ganhar. É dinheiro que lhes é devido.

Diretores de obra, que são quem tem os autos e o cronograma na mão e portanto quem tem os dados todos.

Donos de obra, promotores e fiscalização, do lado da verificação, para conferir o pedido do empreiteiro sem ter de refazer a conta à mão.

Não serve obras sem cláusula de revisão, nem obras cujo mês base seja anterior a 2010. Os índices oficiais publicados não chegam mais atrás.

A grande vantagem de estar lado a lado com a obra

É a diferença de fundo em relação a outras plataformas.

As calculadoras de revisão de preços que existem no mercado são ferramentas autónomas. Obrigam a voltar a escrever o contrato, o plano de pagamentos e todos os autos, um a um, num sítio que não sabe nada da obra.

O que se ganha em automatismo perde-se outra vez a transcrever. E passa a haver duas versões da mesma obra em sítios diferentes.

Aqui não há transcrição nenhuma.

Os autos já estão na obra. Importam-se do separador ao lado com um botão e ficam ligados. Se um auto muda, a revisão sabe.

O contrato, o cronograma, os autos e a revisão são o mesmo processo, na mesma obra, com a mesma informação. É o que torna a gestão simples.

E porque os índices chegam sozinhos, também não há descarregar o Excel do IMPIC nem transcrever números à mão. É aí que entram, na prática, os erros que ninguém deteta.

Um índice trocado dá sempre um resultado plausível.

Uma nota sobre a verificação

Fizemos dezenas de testes ao motor e cruzámos os resultados com vários casos reais. Contrato simples, atraso imputável ao empreiteiro, avanço sobre o plano, adiantamento com correção de fórmula, contrato adicional a preços novos com mês base próprio e revisão extraordinária.

E porque a conta se mostra por inteiro no PDF, não é preciso acreditar em nós. O cálculo verifica-se linha a linha.

Conclusão

A revisão de preços é das poucas coisas em obra em que a lei está do lado do empreiteiro e o dinheiro se perde na mesma. Por a conta ser chata, dispersa e difícil de defender.

Não é um problema de conhecimento. É um problema de a informação estar toda em sítios diferentes.

Com o contrato, os autos e os índices oficiais no mesmo sítio, a revisão deixa de ser um projeto à parte e passa a ser mais um separador da obra.

Pede-se quando é devida, verifica-se quando é recebida e fica registada onde toda a gente a consegue ver.