Como lidar com obras ilegais?
Comprar ou investir num imóvel com obras ilegais acarreta riscos, mas também, em alguns casos, oportunidades. Com as recentes mudanças no Simplex e a evolução do mercado, torna-se essencial conhecer as estratégias para lidar com essa situação de forma informada e segura.
Desde o início de 2024, o Decreto-Lei 10/2024 (“Simplex do licenciamento”) permite comprar imóveis sem a licença de utilização durante o contrato de compra e venda.
O problema:
Imóveis com obras ilegais entram no mercado sem que o comprador seja obrigado a analisar a documentação.
Riscos e oportunidades
Pode existir a necessidade de demolir partes do imóvel se as obras forem identificadas como ilegais, e os bancos podem recusar o financiamento sem licenciamento legal.
Proprietários com obras não licenciadas estão frequentemente dispostos a negociar preços e condições, dado que enfrentam pressão para legalizar ou a dificuldade em vender.
Financiamento de imóveis ilegais
Sem licença, o crédito habitação é quase sempre recusado.
Se houver um projeto de arquitetura compatível com o existente, que possa ser apresentado à câmara para licenciamento, alguns bancos analisam a concessão de financiamento.
Prolongar o CPCV
Se as obras ilegais estão em processo de legalização:
Assinar um CPCV com prazos longos, dando tempo para o licenciamento, de forma que a escritura ocorra já com uma certeza de que o imóvel irá ser legalizado.
Formalizar o projeto com um arquiteto, para proceder à legalização.
Após aprovação, avançar com a escritura sem impedimentos.
O papel do arquiteto
Para a emissão da licença de habitação, é sempre necessário o papel do arquiteto.
Para edifícios anteriores a 1951 não é necessário um arquiteto para a emissão da licença de habitação. Basta o proprietário ou um procurador pedir à câmara uma certidão que certifique o imóvel de que é anterior a 1951 e portanto, isento da licença de habitação.
Se o objetivo for eliminar as obras ilegais, então será necessário demolir ou realizar novo licenciamento.
Para o novo projeto ou ajustado, o arquiteto formaliza o estado existente e propõe correções inferiores ao que está construído ou planeado.
O prazo estimado para este processo é de 6 a 12 meses, em casos sem situações anómalas.
Procedimentos passo a passo
Consulta ao PDM e verificar a viabilidade e restrições do imóvel.
Perceber o histórico do imóvel e examinar processos anteriores com autorização do proprietário ou via procuração.
Elaborar e submeter o projeto para licenciamento.
Demolir ou ajustar estruturas conforme aprovado.
Obter licença de utilização e atualizar a situação no registo predial.
Ilegalidades mais comuns
Extensões ao edificado sem licença
Ligações irregulares à rede de esgotos e águas pluviais
Pés-direitos inferiores aos legais
Esses aspetos tornam a legalização vital para evitar custos adicionais com demolições ou modificações forçadas.
Nota: Para extensões de edificação inferiores a 10 metros quadrados, então a ilegalidade enquadra-se numa Escassa Relevância Urbanística, e portanto, não será necessário obrigatório legalizar o edificado ilegal para obter a licença de habitação.
Conclusão
Imóveis com obras ilegais podem ser comprados, mas é necessário grande rigor:
Avalia os riscos geográficos, legais e financeiros.
Negocia com vantagem, devido à predisposição do vendedor.
Prevê um plano claro de legalização, com arquiteto e prazos realistas.
Só avança com crédito e escritura quando houver sinais de licenciamento definitivo.
Essa abordagem informada permite transformar um imóvel problemático num ativo legal, valorizado e financeiramente seguro.
