Queres construir, mas precisas de crédito?

Para cumprir o sonho de construir a tua casa, é preciso passar por várias etapas e dores de cabeça. Falamos em etapas pois este tipo de crédito passa por muitas mais fases que o crédito habitação que estamos habituados a ver.

Há duas modalidades para este tipo de operação:

• Financiamento do terreno com construção da estrutura com capitais próprios;

• Financiamento da construção com a aquisição do terreno com capitais próprios.

1. Financiamento do terreno com construção da estrutura com capitais próprios

Este primeiro cenário o banco financia o maior entre 70% da avaliação do terreno ou 90% do valor da venda.

 Mas vamos a valores:

Caso o terreno seja vendido por 50,000 €, o banco emprestará 45,000 € se a avaliação for superior a 64,300 € (corresponde ao valor relacionado com os 70% da avaliação).

No entanto, tendo em conta o financiamento do terreno, é necessária uma garantia para a libertação dos tranches, tal como vamos ver final deste artigo. Assim sendo, é necessário que o comprador avance com capitais próprios para a construção da estrutura do imóvel.

Após a conclusão do projeto de estabilidade, o banco realiza a primeira vistoria e liberta o primeiro (ou segundo se contarmos com a aquisição do terreno) para a continuação da obra.

Relativamente à construção, as instituições bancárias financiam 70% do valor do imóvel construído, subtraindo o valor do financiamento do terreno.

Se voltarmos ao nosso exemplo, vejamos:

• Valor de aquisição do terreno – 50,000 €

• Valor de financiamento – 45,000 €

• Valor de Construção considerado – 200,000 €

• Avaliação imobiliária estimada no final da obra – 350,000 €

Assim sendo, o valor de financiamento para a construção é:

350,000 x 0,7 – 45,000 = 200,000 €

A avaliação estimada do imóvel é realizada pela peritagem do banco, tendo em conta o projeto de arquitetura e os outros pontos da avaliação (artigo Métodos de Avaliação de Imóveis)

2. Financiamento da Construção com a aquisição do terreno com capitais próprios.

No segundo método para concretizar esta operação, é possível optar pela aquisição do terreno a partir de capitais próprios. A partir deste momento, podemos avançar para a construção com a libertação da primeira tranche pelo valor de 45,000 €, que anteriormente foram destinados para a aquisição do terreno.

Em regra geral, será mais vantajoso avançar com este método, pois temos acesso à primeira tranche diretamente para a obra, e disponibiliza-nos mais tempo para tratar de burocracias relativas à compra do terreno, projetos de licenciamento, alvará de construção, taxas municipais, entre outros assuntos associados à compra (artigo Investimento em Terrenos – Quais as particularidades?)

3. Financiamento de Aquisição de Terreno (sem construção)

Um último apontamento para quem quer apenas investir num terreno numa visão de revenda, e que não queira optar pela construção, a melhor opção será hipotecar outro imóvel como garantia ou optar por um crédito pessoal. Tendo em conta que este tipo de compra não formaliza uma garantia para o banco, o melhor cenário será hipotecar outro imóvel (caso tenha essa opção) de modo a conservar a viabilidade do negócio.

Sistema de Tranches – libertação de capital pelo banco

Vamos abordar o sistema de tranches que os bancos usam durante este tipo de operações.

A primeira tranche será sempre com capitais próprios do particular, isto é, ou avança para a aquisição do terreno (isto partindo do pressuposto que a compra do terreno é uma tranche) ou avança para a construção estrutural do imóvel (se optou por financiar a compra do terreno).

A partir desse momento, o banco tem a sua garantia e liberta os montantes acordados com o seu cliente. Estes montantes são libertados em função das vistorias que são pedidas pelo cliente.

Geralmente as vistorias são realizadas nas seguintes fases:

1.     Após a conclusão das fundações, pilares e paredes externas;

2.     Após a conclusão da cobertura, portas e janelas;

3.     Após a conclusão do saneamento e instalações elétricas;

4.     Após a aplicação de revestimentos internos e externos;

5.     Após a conclusão da totalidade da obra e licença de utilização.

Assim sendo, é extremamente importante e necessário que a obra avance para que seja libertado o capital financiado.

Também convém avisar-te que geralmente a taxa de juro para este tipo de crédito é mais baixo que um crédito habitação para compra de casa. Desta forma, terás mais vantagens em optar por escolher um crédito para a aquisição de terreno + construção, pois dois créditos em separado iriam corresponder a mais custos.