A minha Reforma vs. o meu PPR vs. o meu Investimento Imobiliário
A maioria das pessoas evita pensar na reforma até ser demasiado tarde. Eu decidi fazer o contrário. Aos 28 anos, resolvi analisar friamente como será o meu rendimento futuro e que estratégias já iniciei, para garantir estabilidade financeira e liberdade quando chegar aos 66 anos.
Neste artigo, coloco lado a lado três pilares fundamentais da minha estratégia de longo prazo:
a pensão pública estimada,
o meu PPR (Plano Poupança Reforma) e
um dos meus investimentos imobiliários.
O objetivo?
Compreender o verdadeiro poder de compra que terei no futuro e perceber onde o meu dinheiro trabalha melhor. Esta não é apenas uma análise financeira, é um confronto entre previsões, realidade e planeamento estratégico.
A minha reforma
Remuneração de referência (RR): assumimos ~2 000 € brutos (média dos salários).
IAS em 2025: 522,50 €.
RR (~2 000 €) situa-se entre 2×IAS (1 045 €) e 4×IAS (2 090 €), logo aplicamos taxas diferentes por faixa:
Até 1,1×IAS: 2,3 %
De 1,1×IAS até 2×IAS: 2,25 %
De 2×IAS até 4×IAS: 2,2 %
Assumindo 38 anos de descontos (até aos 66 anos), a Taxa Global será aproximadamente:
(2,3% × 1,1×IAS + 2,25% × 0,9×IAS + 2,2% × (RR – 2×IAS)) × 38 anos
Mas para simplificar, uma média de 2,2 %/ano × 38 anos ≈ 83,6 %.
Assim, Pensão bruta estimada ≈ 2 000 € × 83,6 % = ~1 672 €/mês.
E uma pensão líquida próxima dos 1050 €/mês.
O que isto significa na prática?
Os 1 050 € em 2063 terá aproximadamente o mesmo poder de compra que ~495 € de hoje
Mesmo que o valor nominal da pensão líquida seja de 1 050 €, o que poderá comprar será comparável a cerca de 500 € hoje.
O meu PPR
Desde 2022 que invisto 2.000 euros por ano no PPR, e até agora o lucro deste ativo foi de 570 euros, o que representa uma valorização de 6,91%. O PPR tem uma rentabilidade anualizada de 5,17%.
Não podemos esquecer do benefício fiscal de 400 euros por ano, o que significa que devemos somar este valor ao nosso retorno. Assim, ao longo de 3 anos, já acumulei 1.200 euros em benefícios fiscais.
Somando o lucro do fundo com os benefícios fiscais, o meu ganho total foi de €1.770.
Isto corresponde a uma rentabilidade total de 17,63% sobre o capital investido. Mais importante ainda, isso traduz-se numa rentabilidade anual composta ajustada de 5,56% ao ano.
Se eu não colocar mais dinheiro no PPR e mantiver a rentabilidade anual média de 5,56% - que é próxima à média da performance do PPR, aos 66 anos (daqui a 38 anos), o valor projetado será de aproximadamente:
€66.627,43
O meu investimento imobiliário
Em 2022, adquiri um apartamento por €120.000, localizado numa zona periférica do centro do Porto. O investimento foi financiado com recurso a crédito habitação, o que resultou numa prestação mensal de €400.
Para viabilizar o negócio, investi cerca de €30.000 de capitais próprios, o que incluiu a entrada inicial, impostos e obras de melhoramento.
Coloquei o imóvel no mercado de arrendamento por €800/mês, o que, após o pagamento da prestação ao banco, gerou um lucro líquido mensal de cerca de €400.
Ao longo de 3 anos, este rendimento líquido acumulou um total aproximado de €8.000. Isto representa um retorno direto de mais de 26% sobre o capital próprio investido, apenas com rendas.
Atualmente, com base em análises do mercado e transações semelhantes na zona, o imóvel tem uma valorização estimada em cerca de €180.000.
Tendo em conta que:
Comprei por €120.000
Ainda devo €100.000 ao banco
Investi €30.000 de capital próprio
…a venda do imóvel hoje representaria um encaixe líquido de:
€ 80.000
Menos os €30.000 que investi inicialmente - Lucro líquido é de €50.000
Se contabilizarmos este lucro da venda com o lucro das rendas (50.000 + 8.000), a rentabilidade em 3 anos antes de impostos é de:
193%
E anual de
44%
Se aplicarmos isto numa ótica de reforma, ou seja, aos 66 anos (daqui a 38 anos), e se assumirmos uma valorização média conservadora de 3% ao ano, acumulada sobre o valor atual de mercado de €180.000, o resultado da capitalização composta é de:
550.800€
Nota: Tanto o PPR como o Investimento Imobiliário foram analisados sem os efeitos da tributação depois dos lucros. Isto é, os rendimentos provenientes do PPR terão uma tributação de 28% sobre os lucros, e o investimento imobiliário terá uma tributação consoante o meu IRS na altura de capitalizar os lucros.
Conclusão
Analisando os três cenários lado a lado, o contraste é claro:
A reforma pública, embora previsível, apresenta uma perda significativa do poder de compra, com uma pensão líquida de cerca de 1.050 € em valor nominal, que, ajustada pela inflação, poderá equivaler a apenas 495 € de hoje.
O PPR, com reforços anuais e benefícios fiscais, oferece uma rentabilidade moderada e estável, projetando cerca de 66.600 € aos 66 anos sem mais reforços. É um bom complemento à pensão, mas não suficiente para garantir independência financeira.
Já o investimento imobiliário destaca-se claramente: em apenas 3 anos, proporcionou uma rentabilidade de 193% (ou 44% ao ano) e tem potencial para atingir mais de 550.000 € aos 66 anos, assumindo uma valorização conservadora de 3% ao ano. E isso sem contar com o fluxo constante de rendas.
O que aprendi?
Que confiar unicamente na reforma pública é um risco.
O PPR pode ser uma almofada útil, mas limitada.
E que o verdadeiro motor de liberdade financeira está nos ativos reais que geram rendimento e valorização, neste caso, o imóvel.
Mais do que números, este exercício deu-me clareza. Se quero viver bem no futuro, o momento de agir é agora,
