Será que o BE está certo quando diz que os limites às rendas na Holanda resultaram?
O Bloco de Esquerda (BE) tem defendido a implementação de limites às rendas em Portugal, apontando o modelo dos Países Baixos como exemplo de sucesso. No entanto, uma análise detalhada das políticas neerlandesas e dos seus efeitos revela uma realidade mais complexa.
O modelo neerlandês - controlo de rendas desde 1970
Desde 1970, os Países Baixos utilizam o sistema de pontos (Woningwaarderingsstelsel - WWS) para determinar o valor máximo de renda de um imóvel. Este sistema atribui pontos com base em características como tamanho, localização e eficiência energética, estabelecendo um teto máximo de renda. Imóveis com até 143 pontos estavam sujeitos a controlo de rendas, enquanto os restantes operavam no mercado livre.
Em julho de 2024, o governo neerlandês implementou a Lei de Rendas Acessíveis (Affordable Rent Act), expandindo o controlo de rendas para imóveis com até 186 pontos, abrangendo assim o segmento de rendas médias. Esta medida visava tornar as rendas mais acessíveis para a classe média, afetando cerca de 300.000 habitações adicionais.
Para desta medida direta no controlo das rendas, o pacote incluiu outras ações complementares:
Regras mais rígidas de fiscalização (para punir proprietários que cobrem acima do permitido)
Redução máxima anual de aumento de renda (inclusive no setor livre, limitando reajustes anuais a inflação + 1% ou a um índice de salários)
Proibição de novos contratos de curta duração (acabando com a possibilidade de contratos temporários de 1-2 anos no arrendamento permanente)
Impactos observados
Redução da oferta de arrendamento
Após a implementação da nova lei, muitos proprietários privados optaram por vender os seus imóveis em vez de os manter no mercado de arrendamento, devido à redução da rentabilidade.
Estima-se que, entre 2022 e 2024, cerca de 97.350 habitações deixaram de ser arrendadas, sendo muitas vendidas para ocupação própria.
No início de 2025 cerca de 2 em cada 5 casas à venda nas grandes cidades holandesas eram antigas propriedades de arrendamento colocadas no mercado de venda.
Dados do cadastro predial (Kadaster) mostram que somente em 2024 o número de casas nas mãos de pequenos senhorios particulares caiu em 18 mil unidades.
No último trimestre de 2024 havia 40% menos casas para arrendar no mercado livre em comparação ao ano anterior.
Este êxodo de proprietários privados é particularmente notável nos centros urbanos, onde muitas residências migraram do mercado de arrendamento para o segmento de ocupação pelos proprietários (owner-occupier).
Aumento da procura e pressão sobre o mercado
Com a diminuição da oferta, a procura por habitações no segmento regulado intensificou-se. No terceiro trimestre de 2024, imóveis com renda até €1.165 recebiam em média 84 candidaturas por vaga, refletindo uma procura esmagadora face à escassez de oferta.
Efeitos colaterais
Alguns proprietários recorreram a arrendamentos de curta duração ("short stay") direcionados a expatriados, que não estão sujeitos ao teto de renda nem à proibição de contratos temporários. Esta prática gerou críticas por parte de organizações de inquilinos, que acusam os senhorios de contornar a lei e discriminar arrendatários locais.
Um exemplo citado foi o de um estudante italiano que arrendou um estúdio de 34 m² em Amsterdão por €1850 mensais quando, pelos pontos, valeria €633. O senhorio até gravou um vídeo do inquilino a aceitar as condições.
Reações e ajustes políticos
A opinião pública neerlandesa está dividida. Enquanto muitos inquilinos aplaudem as medidas por proporcionarem rendas mais acessíveis e maior segurança contratual, proprietários, investidores e até pessoas que procuram um lar para arrendar criticam-nas por desincentivar o investimento e reduzir a oferta de habitação.
Em resposta às críticas, o governo neerlandês considerou ajustes na legislação, como permitir rendas ligeiramente mais altas em certas situações e conceder mais benefícios para os senhorios de forma a incentivar a oferta.
Lições para Portugal
A experiência dos Países Baixos demonstra que, embora o controlo de rendas possa proporcionar alívio imediato para os inquilinos, pode também gerar efeitos adversos, como a redução da oferta de habitação e o desincentivo à oferta.
Para que qualquer política seja eficaz em Portugal, é essencial garantir um equilíbrio entre a proteção dos inquilinos e a sustentabilidade do mercado de arrendamento. Portugal ultrapassa neste momento desafios que são semelhantes aos desafios dos Países Baixos, no entanto, deverá adotar políticas de habitação com cautela.
O panorama de Portugal conta com muitos proprietários com empréstimos liquidados (casas sem dívida ao banco) e imóveis desocupados e com necessidades de reabilitação. Conta também com uma necessidade muito grande de construção nova. Será importante que o próximo governo analise os detalhes do nosso parque habitacional e perceba qual a melhor estratégia a adotar, que dê resultados a longo prazo.
