O que prevalece? Alvará, PDM ou RGEU?
Quando estás envolvido em projetos de construção ou investimento imobiliário em Portugal, pode surgir a dúvida:
“Se tenho um alvará de construção aprovado, posso construir conforme esse alvará mesmo que o PDM ou o RGEU digam algo diferente?”
A resposta exige perceber a hierarquia das normas urbanísticas e como funcionam os instrumentos de licenciamento.
Nota importante:
As leis do urbanismo têm-se alterado ultimamente, fruto de várias intervenções do estado aos processos que conhecíamos. O RGEU altera-se, o PDM atualiza-se e os alvarás passam a ser substituídos por comprovativos de pagamento ou por outras formas. É importante estar atualizado quanto a estes avanços.
No entanto este artigo mantêm-se atualizado visto que aborda Alvarás já licenciados, e portanto, aplica-se em situações em que os loteamentos tenham essa autorização. Também se aplica a novos casos de loteamentos sem Alvará mas com taxas camarárias pagas.
Hierarquia das normas
O PDM é um instrumento municipal de ordenamento do território. Define o que é permitido, como por exemplo usos do solo (residencial, comercial, industrial), densidade, índice de construção, cérceas, afastamentos, entre outros. Em termos simples: “o que posso fazer e onde”.
O RGEU, por outro lado, é um regulamento técnico‑normativo de âmbito nacional, que impõe requisitos mínimos de construção, acessos, segurança, salubridade, iluminação, ventilação, etc. Mesmo que o PDM permita algo, o projeto ainda tem de cumprir o que o RGEU exige “como se deve fazer”.
O alvará de construção é o ato administrativo emitido pela câmara municipal ou entidade competente que autoriza a obra concretamente. Ele autoriza, mas não pode contrariar as normas que o precedem (PDM e RGEU).
Logo, se o alvará foi emitido com base num projeto que respeita o PDM e o RGEU vigentes à data, estás em boa posição. Mas se o alvará contrariar o PDM ou o RGEU aplicáveis à data da aprovação, ele pode vir a ser ilegal e sujeito a anulação.
O que acontece se houver conflito ou mudança de regras?
Se o alvará foi emitido respeitando o PDM e o RGEU que estavam em vigor na altura da aprovação, então tens um “direito adquirido” de realizar a obra conforme aquele alvará, mesmo que o PDM ou o regulamento municipal mudem depois.
Se o alvará foi emitido violando o PDM ou o RGEU vigentes à data da emissão, então a lei municipal ou nacional prevalece sobre o alvará; o alvará pode ser anulado ou revogado.
Se o PDM ou RGEU mudarem depois da emissão do alvará, mas o alvará já era legal, então continuas a obedecer ao que foi aprovado no alvará, desde que a condição de legalidade à data fosse cumprida.
Em termos de “quem prevalece?”: a norma (PDM ou RGEU) prevalece sobre o alvará, salvo se o alvará tiver sido corretamente emitido de acordo com essas normas no momento da emissão.
Exemplo prático
Suponhamos que obténs um alvará em 2022 para construir um prédio residencial numa determinada zona. Naquela data, o PDM permitia aquele uso, a volumetria e cércea, e o projeto cumpria o RGEU aplicável. Em 2024, a câmara aprova uma revisão do PDM que deixa de permitir aquele uso ou impõe menor cércea. Como o teu alvará foi emitido antes da mudança e cumpria as regras à data, consegues avançar conforme o alvará.
Por outro lado, se o alvará recebido em 2022 contrariava o PDM em vigor nessa mesma altura (por exemplo, o PDM já não permitia aquela cércea ou aquela densidade), mesmo que a câmara o tenha emitido, esse alvará está legalmente vulnerável. Se alguém impugnar ou se a administração o verificar, pode ser declarado nulo ou revogado. A própria jurisprudência portuguesa confirma que entidades públicas podem responder por licenças ilegais emitidas em violação do PDM.
Conclusão
Se estás a avançar com investimento imobiliário, deves ficar com estas “regras de ouro” bem em mente:
Verifica o PDM e o RGEU aplicáveis à data em que vais pedir o alvará.
Confirma se o alvará que vais obter ou já tens está plenamente conforme essas normas, caso contrário, corre risco.
Se o alvará foi emitido legalmente, ele prevalece mesmo que as regras mudem posteriormente.
Mas o alvará não prevalece se, à data da emissão, contrariava o PDM ou o RGEU, nesse caso, estás em terreno instável.
