Está na hora de subirmos a escada, passo por passo, até capitalizarmos o nosso investimento. Vou demonstrar uma análise de um projeto de investimento na sua totalidade. Este projeto foi inspirado num projeto verídico, mas por privacidade de todas as partes, foram alterados determinados pormenores. No entanto, espero que encontres valor no processo que aqui descrevo.

Tendo em conta que o caso não é deste ano, poderá haver valores que de alguma maneira estejam desatualizados, no entanto, foram valores aproximados na altura do projeto.

Descrição: Imóvel devoluto com 6 frações em propriedade total na zona do Porto

1. Características gerais do imóvel

O prédio está em propriedade total com divisões suscetíveis de utilização independente, com 3 pisos, com destino de afetação para habitação. Ano de construção data antes de 1951, o que implica a sua dispensa de licença de utilização conforme a lei e o seu respetivo certificado de isenção.

As dimensões das áreas com mais interesse para nós são:

Área total do terreno – 121 m^2

Área bruta privativa – 188 m^2

Mais interessante ainda, será ver ao pormenor as respetivas frações:

Nesta abordagem, importa falar da localização do imóvel e da sua influência no público-alvo do investimento, no estado de conservação da estrutura e dos acabamentos e planos de trabalhos para a futura reabilitação, e por fim nas hipóteses que temos para ter sucesso neste projeto.

2. Localização

Vamos falar de uma cidade do qual tenho um grande apreço, mas, abordando o assunto da forma mais imparcial possível, o objetivo é ir aos factos. Todas as cidades têm as suas qualidades e defeitos, e o Porto não é exceção. E como sabemos, o mercado imobiliário tem a particularidade de ser pontual nas suas características, isto é, cada zona é distinta, cada rua tem sua identidade, influenciando o valor de cada imóvel.

No Porto, a oferta de habitação é variada. Desde os apartamentos históricos no centro da cidade até às modernas unidades residenciais na periferia. Por exemplo, na zona da Constituição, onde o imóvel se encontra, podemos encontrar uma mistura de edifícios antigos e novos, o que provoca uma diversidade de preços num raio relativamente pequeno.

O Porto atrai não apenas residentes locais, mas também investidores estrangeiros. A popularidade do mercado imobiliário local entre os estrangeiros é impulsionada pela sua beleza natural, rica história e custo de vida relativamente baixo em comparação com outras cidades europeias. Por exemplo, a zona da Constituição pode ser atraente para investidores interessados em explorar o potencial do mercado de arrendamento de curta duração, como o Airbnb, devido à sua localização central e acesso conveniente a atrações turísticas.

A procura por habitação no Porto tem sido consistente, tanto para compra como para arrendamento.

Isso é evidente nos preços médios por metro quadrado na zona da Constituição, que estão atualmente em torno de 4.055€/m^2 para compra e 19,9€/m^2 para arrendamento.

No entanto, é importante notar que esses preços podem variar dependendo da localização exata e das características do imóvel.

Um desafio, principalmente para a zona onde se encontra o imóvel, é a disponibilidade de estacionamento, pois esta pode ser limitada, o que pode ser um inconveniente para os residentes que possuem veículos.

3. Estado de conservação da estrutura e acabamentos

Os sustos começam exatamente nesta parte, onde começamos a calcular qual será o valor para a reabilitação do imóvel, que neste momento está degradado.

Para o nosso caso, ao nível estrutural, a construção é em alvenaria de pedra e a estrutura é de madeira entre pisos, com paredes interiores do tipo “tabique”. A estrutura de madeira, apesar dos anos, está bem conservada, com vigas de carvalho que mantém a resistência estrutural do imóvel.

Então vamos à obra!

Quase como cultura geral, aconselho sempre a iniciar a obra de reabilitação pela cobertura. A cobertura é o primeiro elemento a ser avaliado, visto ser um dos corpos de um imóvel mais crítico. É também um elemento que faz derrapar vários orçamentos, por isso, convêm ser avaliado por um especialista de estruturas.

Para o nosso caso, não é necessário realizar alterações estruturais neste telhado, vamos apenas realizar alterações às ripas, porque, de modo geral, estas encontram-se degradadas por estarem em contacto com o ambiente (chuvas, variações de temperatura), e porque, na alteração das telhas, as ripas velhas não se adaptam às telhas novas.

Relativamente ao interior do edifício, a reabilitação será de alguma forma intensiva, com enfase nas paredes de tabique sobretudo no R/C, onde a humidade por capilaridade provocou a degradação da madeira. Dessa forma, caso queiramos alterar a configuração destas frações, será possível, sem obrigatoriedade de comunicar à câmara, visto que são paredes interiores e não estruturais.

Quanto a todos os acabamentos, desde rodapés, pintura das paredes, portas, cozinha e casas de banho, será importante renovar, o que vai implicar um investimento significativo.

Importa ainda referir que as instalações elétricas terão de ser totalmente substituídas, até porque estão degradadas e muitas não têm ligações de rede à terra. Será ainda aumentado a potência elétrica do imóvel, visto que grande parte das frações têm uma potência contratada de 3,45kVa, e o mínimo que eu considero razoável é de 6,9kVa (o mínimo!). Como consequência, os quadros elétricos das habitações serão alterados, com novos disjuntores para a sua nova capacidade.

Quanto ao abastecimento de água, foram apenas alterados alguns troços, visto que a sua composição em aço galvanizado manteve a sua conservação. Sobre o escoamento de águas pluviais, foi necessário o desentupimento de alguns troços, no entanto, estes não foram substituídos.

Com tudo isto dito (que já é muito) e tendo em conta escala da obra, foi negociado os preços de alguns materiais com alguns fornecedores, e foi ainda possível chegar a um acordo com o empreiteiro de forma a chegar aos seguintes valores:

Como pode reparar, a construção não é de luxo, nem foram escolhidos acabamentos de gama alta, eventualmente alguns de gama média. Isto está relacionado com alguns fatores, como as áreas dos apartamentos ou com o público-alvo na zona, que veremos no próximo ponto. Como referi antes, o imóvel em questão não tem estacionamento privativo, o que afasta a grande maioria dos clientes que estão à procura de imóveis de luxo, portanto, não faria sentido investir em gamas altas. Mas voltamos a este assunto na última análise do artigo.

4. Publico alvo na zona

Indo absorver novamente o que falamos no tópico 2 sobre a localização, percebemos que existem duas maneiras de ver o nosso cliente-alvo: a do arrendamento e a do comprador final. Vejamos primeiro o cliente arrendatário.

4.1. Cliente-alvo de arrendamento

O que se analisa, especificamente na zona da Constituição, é que tem vindo a haver uma crescente de ocupação das casas antigas por emigrantes ou por estudantes, fruto das particularidades do nosso mercado. A zona da Constituição é próxima do centro da cidade e próxima de vários serviços e universidades. Os acessos são bons, com bastante variedade de transportes públicos. Todos estes fatores valorizam a zona, o que provoca uma crescente procura por este público-alvo.

4.2. Cliente-alvo comprador

Quanto ao cliente comprador, a zona da Constituição atrai uma variedade de perfis, desde jovens casais à procura do seu primeiro lar até investidores interessados em propriedades para reabilitação ou revenda. A localização central e a conveniência dos serviços e infraestruturas próximas, juntamente com a atmosfera tradicional e pitoresca da área, são fatores que atraem compradores deste tipo.

5. Então mas qual é a estratégia?

Depois de tudo falado, está na hora de optar pela estratégia, e para isto proponho analisar duas soluções:

Hipótese 1 – Arrendamento de longa duração (média 3 anos)
Hipótese 2 – Venda das frações em propriedade horizontal

Antes de analisarmos ambas as estratégias, é extremamente importante referir que nenhuma das hipóteses está correta. Tudo irá depender dos objetivos do investidor. Por um lado, podemos ter um investidor que quer alocar o seu capital num investimento seguro e passivo, e por outro podemos ter um investidor que quer alavancar os seus rendimentos para futuramente realizar novos investimentos. Tudo dependerá do mindset do investidor.

Em qualquer das hipóteses, vamos definir as seguintes premissas:

Recorrer a crédito para um financiamento de 50% de todo o investimento;
Vamos adotar uma taxa de juro de 5% (chamada TAEG);
A maturidade do financiamento estará nos 25 anos;
Não foi atribuído nenhum valor de aquisição, falaremos nisto nas conclusões finais.
Não contabilizamos nas nossas contas a valorização do imóvel com o tempo;
Não contabilizamos nas nossas contas o custo de oportunidade relativo ao capital investido.

5.1. Hipótese 1 – Arrendamento de longa duração (média 3 anos)

Quanto ao processo de arrendamento, vamos estipular os seguintes pressupostos:

Assumimos que o investidor está a iniciar o seu exercício como locatário, e como tal, ainda não constituiu empresa, ou seja, é tributado na categoria F no arrendamento, atualmente com uma taxa de 25%;
Assumimos que temos uma taxa de ocupação de arrendamento de 80%;
Assumimos que o investidor ainda não pensou que poderá precisar de um gestor de arrendamentos, porque ainda não leu o artigo “Já está mais que na altura de arranjar um Gestor para os seus Arrendamentos”;
Assumimos uma renda de cada imóvel por mês para fazer face a manutenções;
Assumimos um valor de condomínio de 40 €/mês por apartamento, para fazer face a imprevistos relacionados com as áreas comuns do prédio;
Assumimos um seguro multirrisco de 200 € anual por apartamento.

Depois de definir todos estes pressupostos, está na altura de falar sobre a renda. Fazendo um estudo de mercado, podemos dizer que uma renda de 800 €/mês irá encontrar interessados muito rapidamente. Visto que os apartamentos foram reabilitados, e tendo em conta que os arrendatários serão os primeiros a estrear os apartamentos, definimos o valor em 900 €/mês. Por 6 apartamentos, chegamos ao valor de 900 € * 6 apartamentos = 5400 €/mês.

Dessa forma, chegamos aos seguintes valores:

Então mas o que é que estes números significam na realidade?

O valor que se deve focar será nos 15,40%, que equivale ao valor da sua rentabilidade. Em média, a rentabilidade do arrendamento na cidade do Porto está na ordem dos 5,9%. Isto significa que, neste momento, para o proprietário, o arrendamento é um bom negócio. Mas claro que voltamos à discussão dos objetivos do investidor.

Pergunta-se se não deveria contabilizar o valor da aquisição. Abordamos isto nas conclusões do artigo.

5.2. Hipótese 2 – Venda das frações em propriedade horizontal

Quanto ao processo de venda, vamos definir o seguinte:

Assumimos que o investidor está a iniciar o seu exercício como vendedor de imóveis, e como tal, ainda não constituiu empresa, ou seja, a sua mais-valia é tributada em sede IRS;
Assumimos que o investimento capitaliza no final de 1 ano;
Comissão imobiliária no valor dos 5% do valor de venda, junto com 23% de IVA;
Quanto às mais-valias, vamos assumir uma tributação de 37%, no entanto, abordamos este ponto no final do capítulo;
Por fim, não vamos contabilizar os custos com um possível home staging.

Para analisar a hipótese de um flip dos apartamentos, é necessário fazer uma estimativa do valor de venda de cada apartamento. Tendo em conta que todos os apartamentos são diferentes, é importante discriminar cada um deles.

No entanto, não podemos esquecer que este procedimento implica a alteração para propriedade horizontal. Assim, dessa forma, será formalizado o pedido do título constitutivo da propriedade horizontal, esse pedido constituído por peças gráficas e memórias descritivas. Para este trabalho, foi contratado um arquiteto que cobrou pelas 6 plantas + planta espaços comuns + memórias descritivas o valor de 4800 €.

Relativamente ao processo de licenciamento na câmara, foi contratado um gabinete de solicitadoria, que cobrou pelos honorários 500 €. Quanto à câmara, não podemos esquecer das taxas municipais. Dessa forma, fomos contactados pelo gabinete de solicitadoria a referir que iriamos pagar 150 € da alteração do título constitutivo, por cada fração, o que equivale a 900€.

Como alerta, convém não haver obras ilegais visto que irá ser preciso novas plantas para definir as propriedades horizontais. Essas plantas serão validadas para ser entregues na câmara municipal para dar por finalizada o processo de alteração para Propriedade Horizontal.

Como pode ver, os lucros da venda nada têm a ver com os valores do arrendamento, e isso é explicado por vários motivos. Aponto dois que para mim são fundamentais:

Para mim, o principal a ser analisado é o fator tempo. Vender 6 apartamentos nada tem a ver com arrendar 6 apartamentos. Exige mais tempo e a comercialização é mais exigente, visto que o cliente final é mais criterioso, tendo em conta que está a fazer a “compra da sua vida”;
Outro ponto importante analisar é a qualidade da obra. Caso as frações sejam para venda, aconselho vivamente a ser mais exigente durante a empreitada, ao ponto de gastar um pouco mais do seu capital para garantir que tudo fica conforme a sua visão (ou melhor dito, a visão do cliente final).

Por fim, depois da venda, devemos assumir o pagamento das mais-valias. No nosso caso, consideramos um valor plausível de 37%, no entanto, para cenários mais realistas, aconselho a usar o simulador do Doutor Finanças para estimar o imposto com mais certezas.

https://www.doutorfinancas.pt/calculadora-de-mais-valias-imoveis/

6. Conclusões

O texto é longo e pesado, e entendo que saltes logo para este capítulo, por isso, vou tentar resumir todas as conclusões e aprendizagens deste artigo:

A) A primeira aprendizagem está em querermos o maior número de factos que sustentem a nossa estratégia. Quanto maior e mais detalhada a análise, mais fundamentada é a nossa decisão.

B) Durante todo o artigo falei que iriamos abordar o valor de aquisição neste capítulo. Para o nosso caso, não contamos com o valor da aquisição do imóvel para calcular as nossas rentabilidades, até porque poderíamos estar a analisar o projeto na ótica do proprietário, e não do investidor comprador. No entanto, caso queiramos contabilizar o valor da aquisição, baste definirmos qual o objetivo da rentabilidade do investimento. Então vamos a exemplos:

Para o arrendamento, caso o investidor tenha um objetivo de rentabilidade de 6% (média do investimento em arrendamento na cidade do Porto), o valor da aquisição deste imóvel poderá ir até aos 300,000,00 €;
Para o cenário de revenda, para uma rentabilidade de 50% (as revendas poderão estar próximas destas yields), já poderíamos ir a um valor de aquisição de 500,000,00 €;
Nota: Estes são número genéricos, pois deveria ser analisado novamente toda a estratégia de financiamento.

C) O nosso imóvel encontra-se muito próximo do centro histórico de uma grande cidade, e isso altera todos os indicadores de análise financeira. Temos que perceber a realidade das áreas onde se encontram os imóveis. Um imóvel com uma localização no centro de uma cidade é estrategicamente diferente de um imóvel que está na periferia, e que precisa de outro tipo de análise.

D) Importa também referir novamente que na revenda, a exigência na reabilitação terá de ser mais exaustiva, visto que o imóvel tem de estar preparado para o interessado que se “apaixone” pelo apartamento e não hesite em comprar. Quanto mais rápido a compra, maior o sucesso no investimento. E para esta estratégia, tudo conta!

E) Por último, e talvez das aprendizagens mais importantes, é que nenhuma das hipóteses é a certa, tudo dependerá da estratégia a longo prazo do investidor. Nem sempre os nossos investimentos cumprem o nosso planeamento, mas temos de planear pois será assim que percebemos todos os indicadores do negócio. Pensa no teu mindset para perceber qual o teu caminho.

Depois de 1 ano de artigos, está na hora de pôr as mãos na massa!